Kvadrat metr uğrunda mübarizə: Bakıda mənzil tapmaq və büdcəni qorumaq

İstər tələbə, istər gənc mütəxəssis, istərsə də paytaxta yeni gələn biri olun — aşağıdakı beş cümlə ilə yaşamısınızsa, deməli, Bakı kirayə bazarı haqqında artıq müəyyən təsəvvürünüz var:

1. Bakıda sentyabr — bu, sadəcə fəsil deyil; qiymətlərin tələbədən də sürətlə artdığı mənzil bazarının emosional vəziyyətidir.
2. “Cəmi 600 manat” — və bu məbləğə sizə elə bir mənzil göstərilir ki, eyvan ayrıca otaq kimi təqdim olunur, yaxınlıqdakı zavod isə “sənaye panoraması” kimi interpretasiya edilir.
3. “Müqavilə? Nəyə lazım? Biz söz adamıyıq.” Dekabr ayında ev sahibinin qohumu gələndə sizdən “müvəqqəti çıxmağı” xahiş edəcəkləri hekayənin klassik giriş cümləsi.
4. Nərimanov və Qaradağ dilemması: “Mərkəzdə yaşayıb havayla qidalanmaq” və ya “şəhər kənarında yaşayıb yol xərcinə təqaüdün yarısını vermək”.
5. 2026-cı ildən 10%-lik vergi. Bazarın görünməz əli, lakin çox görünən maliyyə effekti. Aydındır ki, bu vergini ev sahibi öz cibindən ödəməyəcək. Bəs kim ödəyəcək?
   
   

Əgər bu sətirləri oxuyursunuzsa, deməli ya bu prosesdəsiniz, ya da ona ehtiyatla yaxınlaşırsınız. Narahat olmayın — ağrılı olacaq, amma ən azı niyə belə olduğunu dəqiq biləcəksiniz. Gəlin, məsələni mərhələlərlə təhlil edək.

I Fəsil: Avqust — rieltorların yeni avtomobil aldığı ay

Bakıda kirayə bazarının illik dövriyyəsi eyni ssenari ilə başlayır: Yayın sonu, minlərlə tələbə və regionlardan gələn işçi ordusu paytaxta axışır. Tələb artır, qiymətlər də eyni anda 50–100 manat yüksəlir. Mənzil sahibləri bu anı instinktiv şəkildə hiss edir, rieltorlar isə sadəcə çiyin çəkirlər: “Bazar belədir.”

Reallıqdan nümunələr:

1. Köhnə fonda xruşşovka-studiya: 400 manatdan başlayır. 1985-ci ilin “avropa təmiri” və pilləkəndə motosiklini təmir edən qonşu bonus kimi.
2. Panel binada ikiotaqlı mənzil: 500 manatdan. Qaz pulu “qışa görə bir az çox” olur.
3. Metronun yaxınlığı: qiymətə avtomatik 25–30% əlavə edir. Vaxta qənaət bahadır — Bakıda xüsusilə.
4. Yeni tikili: 1 kv.m üçün 8–10 manat hesablanır. 100 kv.m-lik mənzil — 800–1000 manat. Konserj qapı açmır, lift isə mərtəbələr arasında düşünməyi sevir.
   
   

Rayonlara görə qiymət mənzərəsi:

1. Yüksək seqment: Nərimanov, Nəsimi, Səbail mərkəzi. Qiymətlər yüksək, həyat şəraiti əlverişli, büdcə isə daim stress altındadır.
2. Orta səviyyə: Xətai, Nizami. Nisbətən balanslı münasibət — nə çox əlçatan, nə də çox uzaq.
3. “Xilas zonasını” təmsil edən rayonlar: Qaradağ, Sabunçu, Suraxanı. Mərkəzdən uzaq, lakin münasib. Büdcə rahat nəfəs alır, siz isə 7-dəki marşrutka barədə düşünürsünüz.
   
   

II Fəsil: Bazarın qaranlıq tərəfi, yaxud niyə müqavilə Bakıda “əfsanəvi varlıqdır”

Mənzil tapdınız — nəhayət. İndi rəsmi sənədləşdirmə mərhələsi gəlir və burada kirayə bazarının ən maraqlı paradoksu ortaya çıxır: Bakıda kirayələrin 80%-dən çoxu hələ də müqaviləsiz həyata keçirilir.

Səbəblər:

1. Ev sahibinə sərf etmir. Müqavilə = rəsmi gəlir = vergi.
2. Dövlət buna uzun müddət biganə qaldı. Nəzarət mexanizmi zəif idi.
3. Cərimə gülünc idi. Qanunsuz kirayə üçün maksimum 40 manat — vergidən qat-qat ucuz.
   
   

Lakin 2026-cı ildən etibarən sistem dəyişir və bu dəyişiklik artıq qaçılmazdır.

III Fəsil: Yeni vergi — kimə təsir edəcək və niyə paradoks yaranır?

2026-cı ildən qüvvəyə minməsi nəzərdə tutulan “Dövlət büdcəsi haqqında” qanun layihəsi kirayə bazarında yeni qaydalar müəyyən edir.

Əsas yeniliklər:

1. Vergi mənbəyində tutulacaq. Bu o deməkdir ki, vergini ev sahibi deyil, kirayəçi ödəyəcək.
   Məsələn: 600 manat kirayə → 60 manat dövlətə → ev sahibinə yenə 600 manat.
   Kirayə faktiki 10% artır.
2. Vergi dərəcəsi 14%-dən 10%-ə endirilib. Praktikada isə əvvəlki 14% onsuz da ödənilmirdi. Yeni 10% isə məcburi olacaq.
3. Nəzarət gücləndiriləcək. Vüqar Oruçun (Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri) qeyd etdiyi kimi, qeyri-rəsmi bazarın ölçüsü ciddi şəkildə azalacaq.
   
   

Kirayəçi üçün nəticə nədir?

1. Müqavilə məcburi olacaq. Vergi tutulmadan proses mümkün deyil.
2. Qiymətlər artacaq. Ekspertlər 5–7% artım proqnozlaşdırır. Əmlak sahibləri itkiləri kirayəçi hesabına kompensasiya edəcəklər.
3. Xüsusilə həssas qruplar zərər görəcək. Tələbələr, gənc ailələr, aşağı gəlirlilər üçün vəziyyət daha ağır olacaq.
   
   

IV Fəsil: Çıxış yolları — real strategiyalar

Bu reallıqda yaşamamaq mümkün deyil. Ona görə də şəraitə uyğunlaşmaq lazımdır.

1. Coğrafiya ilə barışın. Büdcə məhduddursa, şəhər kənarındakı rayonlar daha əlverişlidir.
2. Avqustdan qaçın. İdeal dövr — may-iyun.
3. Mənzili bölüşün. İkiotaqlını dostla paylaşmaq həm daha ucuz, həm də daha praktikdir.
4. 2026-cı ilə hazırlaşın. Ev sahibi ilə müqavilə məsələsini indi müzakirə etmək gələcək artımdan qoruyar.
5. Rieltor xidmətlərindən imtina edin. 100–150 manat komissiyaya qənaət etmək mümkündür.
   
   

Nəticə: Hesablamalar duyğulardan daha vacibdir

Bakıda kirayə bazarı — romantik təsəvvürlər üçün deyil, rasional qərarlar üçündür. Burada hər seçim zaman–pul kompromisidir. 2026-cı ilin vergi islahatı apokalipsis deyil, lakin yeni qaydaların sərt tətbiqi deməkdir.

Bakı böyüdükcə və dəyişdikcə, burada yaşamağın dəyəri də artır. Kirayə axtarışı isə, əslində, iqtisadiyyat, hüquq və sosial münasibətlər üzrə təcrübədən keçirən məşğələdir — bunu sizə heç bir universitet bu dərəcədə praktiki formada öyrətməyəcək.

P.S. Ev sahibinin “qohumu” adətən ən gözlənilməz anda peyda olur. Hər zaman alternativ plan saxlayın.